房地产激荡十六年：城镇人均住房面积超40平，开发商拼命卷产品

发布日期：2024-11-18 13:03    点击次数：156

作者：梁争誉

2008年至2024年的十六年间，城镇化浪潮澎湃而深刻。

这一时期，中国经历了全球规模最大、持续时间最长的城镇化进程，大量农民进入城市工作和生活，带动了产业升级和城市功能提升，也使得城镇体系和空间布局发生巨大变化。

十六年时间，四大一线城市常住人口从5624万增加至8335万，杭州、苏州、成都、武汉、郑州、合肥等新一线城市强势崛起，柏油马路顺着人流蔓延开来，地铁轨道织成一张细密网络，CBD高楼林立，CLD灯火璀璨。

城镇化浪潮不仅推动了城市天际线的重塑，也引领了居住理念和生活方式的深刻变革。从追求城镇化的快速扩张到注重城市群、都市圈的高质量发展，从单一的住房需求到多元化的居住体验，再到科技赋能下的智慧居住，十六年的历程见证着中国房地产市场走向成熟。

消费者不再仅仅将房子视为一种投资品，而是更注重其居住属性和舒适度，关注房屋的品质、地段、配套设施等因素。无论是刚步入社会的年轻人，还是寻求改善居住条件的家庭，每一个购房者的需求都值得被认真对待。

消费者置业理念改变，房地产开发企业也更加注重产品的品质和服务以满足消费者的需求。正如住房城乡建设部部长倪虹所言，谁能抓住机遇转型发展，谁能为群众建设“好房子”、提供好服务，谁就能有市场、谁就能有发展、谁就能有未来。

从“有没有”转向“好不好”

当前，我国房地产市场供求关系发生重大变化，商品房成交量冲高回落，从增量市场转向增存并重。

截至2023年底，我国城市建成区面积约6.4万平方公里，超过9.3亿人生活在城镇，城镇人均住房建筑面积超过40平方米。可供对比的是，2008年底，城镇人均住房建筑面积约28平方米。

随着人均住房面积增加，商品房销售额随之增长。国家统计局数据显示，2008年，全国商品房销售额约2.41万亿元；2023年，全国商品房销售额约11.66万亿元。16年间，全国商品房销售额增加约9.25万亿元，增长384%。

在城镇化速度放缓、人口下降等因素的综合作用下，房地产需求量很难重返高位，但潜在有效需求规模依然庞大。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬指出，参照韩国、日本经验，两国1991年城镇化率分别达到74.79%、77.47%，高于我国2023年常住人口城镇化率的66.16%水平；1991年至2007年，两国平均每年每千人新建住宅套数分别达到11.35套、10.34套，按照70%需求在城镇、户均建房面积110平方米保守估算，我国城镇新建住房合理需求量应该在10亿平方米以上。

“随着人们生活水平的提高、城镇化深入推进，房地产市场刚性和改善性住房需求仍然比较大”，虞晓芬表示。

“住房发展归根到底还是要让人民群众能住上更好的房子。”倪虹强调，我国的住房发展已经进入新阶段，从“有没有”转向“好不好”，人民群众对住房的功能、质量有了新期待。

如何定义“好房子”？倪虹认为，让人民群众住上更好的房子，应当具备绿色、低碳、智能、安全等四方面特征。

“第一，好房子应该体现绿色，让人们住在这个房子里能够健康，舒心健康是最重要的‘绿色’；第二，能够体现低碳。房子的全生命周期过程中能为大家省钱，用电用水用能既为自己省钱又为社会节能；第三，要智能。通过现代化技术和数字方式让居民更方便；第四，要安全。就是要让居民住得安心和放心。”

倪虹强调，对于房地产企业、建筑业企业，今后的发展，拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务，谁能抓住机遇转型发展，谁能为群众建设“好房子”、提供好服务，谁就能有市场、谁就能有发展、谁就能有未来。

“做好房子进步最快的一年”

顶层设计之下，“好房子”已经成为塑造房地产新格局的关键因素，同时也是开发商竞争的新战场。

“过去一年，是中国房地产行业做好房子进步最快的一年，在过去限购、限价的时代，追求好产品的动力不足，今天在竞争面前，大家需要去卷产品，行业的更新迭代速度已经加快到每3-4个月推出新一代产品。”万科董事会主席郁亮表示。

郁亮认为，当前，新房的产品力和服务力都较以往有非常大的提升，随着房地产市场供需关系发生根本性转变，行业的关键竞争要素已经从规模竞争转向产品力和服务力的竞争，也就是给消费者提供好房子、好服务。

如何建设好房子？开发商们陆续提交答卷。

今年6月，绿城中国编制的《绿城好房子标准》成为行业首个“好房子”企业标准，包含1个总则、6个分册、共计226项条款，其中190项严于国家标准及行业标准。绿城认为，“好房子”要具备高颜值、极贤惠、最聪明、房低碳、全周期、人健康6大要素，并已形成产品力体系落地。

坐落于北京西山的绿城西山云庐，选用更中式的宋风造园，以“西山十二景”为灵感，融合现代理念与北京在地文化，围绕两棵古槐打造古树会所，并借助山势和保护古树的区域空间，打造了崖壁瀑布工程，将山、水、树尽收园中，打造出一座可赏可游的“西山园林”。

围绕造好房子，实现高质量发展，万科提及四个方面：一是以客户为中心，营造有活力的社区生活场景；二是围绕客户需求的新变化对成本和费用的投入进行结构性调整，提高产品的质量价格比和性能价格比；三是项目实行全周期、全维度的现金流精算；四是推动建立未来城市产品新优势。

万科“未来城市理想单元”首发落地项目上海嘉定理想之地在交付前，市集春熙集、展厅新新所、运动中心鼓浪馆、邻里中心陶然荟等4个城市级公建配套率先开放，公共服务配套先于住宅部分开放，强化了社区与城市的功能链接，实现了“从好房子到好社区到好城区”的呈现。

金地基于对客户生活方式研究，推出“HOME+户型创新”“Flexible+可变户型”“五芯精装家”“Life 智享家”“Micro Climate 微气候智慧决策系统”“玩呗社区生活系统”“G-WISE引领标准”等研发成果，使更国际、更健康、 更智慧的设计理念渗透到城市、社区、住宅的方方面面，契合客户的生活形态。

在Flexible+可变户型体系下，消费者可以通过户型变化实现“功能转化、空间转化”，实现同一套房子2房、3房甚至5房的多次调整，满足人生不同阶段下的居住需求。

科技进步亦促使住宅产品向智能化和自动化方向演进。在科技智能化领域，好房子应当深入整合人工智能、物联网技术、智能家居解决方案以及智能建筑管理系统等前沿技术，赋能美好生活。

今年4月，华发股份发布“华发科技+好房子产品体系技术标准”，携手华为、顺丰、亿航等头部企业，将鸿蒙系统、无人机配送等AI时代科技植入科技+好房子、第四代住宅建造。以珠海湾项目为起点，华发股份打造全球首个无人机配送社区，解决社区物流配送的最后100米，既是对现代居住方式的再思考、再突破、再创新，也是对未来城市空间和生活维度的大胆拓宽。

今年5月，中指研究院启动2024年人居梦想“好房子”研究，形成以健康宜居、全龄友好、绿色低碳、科技智能、安全耐久、协调美观等维度为主的研究体系。

“在新形势下，房地产企业更应顺势而为，以回归居住本质为导向，以居住者的生活方式、行为模式、心理感受、幸福体验作为切入点，用心建设真正的好房子，在行业发展的新阶段，提升企业的市场竞争力和可持续发展能力，促进房地产平稳健康发展。”中指研究院表示。

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